1031 exchange에서 잘못 이해하기 쉬운 것들

— 04/18/19

지금 리스팅을 하려고 하는 집을 처음엔 자기가 그 집에 살려고 사셨는데 나중에는 다른 데로 이사가고 이 집은 계속 랜트로 주었는데 이제 팔려고 하는데 오랫동안 소유를 해서 시세 차익이 엄청나 어떻게 하는 것이 좋을까요? 질문하시는 분이 계신다.

이런 집을 파실 때 생각하실 것은 capital gain 텍스를 면제 받으려면 다시 그 집에 이사 들어가셔서 적어도 2년을 사시고 파시면, 파는 시점에서 5년에 2년 이상을 살면 집주인은 캐피털 게인 텍스를 면제 받는 것에 해당되어서 가장 텍스 이득을 볼 수 있는 예이다. 그렇지만 다시 그 집에 이사는 들어가기는 싫고 해서 팔려는데 고려 할 수 있는 것은 이 집을 팔고 1031 exchange 로 더 좋은 곳에 투자용으로 다른 집을 사시면 된다. 더 큰 집으로 한 채를 사셔도 되고 더 작게 쪼개서 두 채, 세 채로 사셔도 된다.

아무튼 파신 집보다는 투자금액이 더 커져야 한다. 1031으로 파실 때는 팔고 남은 차액을 우선 돈이 필요하다고 클로징하고 나서 그 돈을 쓰실 수가 없다. 고스란히 남은 돈은 다음 투자에 써야만 한다. 그것은 이자 안내고 쓰는 돈이나 마찬가지 개념으로 생각하시면 된다. 이렇게 많은 사람들은 이런 방법을 이용해 조금만 집이 여러 채의 집으로 계속 1031 exchange 해 나가며 부동산 재산을 늘려 나간다.

근데 요즘 나이드신 분들을 상담하니 이렇게 계속 1031 exchange로 이자 free 의 돈으로 재산은 불려 놨는데 내가 그 돈을 만져도 못 보고 쓰지도 못하고 재산만 늘리면 무슨 소용이 있냐고 하소연을 하시는 분이 계셨다.

이런 분들은 1031 투자로 계속 exchange 하면서 부동산 재산을 늘려 나갔는데 1031 은 텍스가 나중에 내는 것으로 텍스 내는 것이 연장 되는 것이지 언젠가는 텍스를 내야 한다. 그래서 처음에 20만 불짜리 작은 집에서 나중에 200만 불 되는 만큼의 부동산 재산이 늘어나서 그걸 팔아서 이제 돈 좀 써 보자할려고 하니 텍스 내는 게 무서워 꼼짝 못 하시는 분들이 많다.

이젠 연로해서 그것을 팔고 또 다른 것을 살려고 해도 income 이 충분치 않아서 융자도 안돼서 그래서 융자를 받기위해 자식이나 다른 사람을 넣어서 융자를 하려니 1031 혜택을 볼 수 없다고 하니 다른 것으로 갈아타지도 못하고 팔지도 못하는 어정쩡한 분들도 계신다.

이럴 때는 1031의 텍스 혜택을 끝까지 받으려면 1031 투자 매물은 무덤까지 가지고 가라는 말이 있다. 죽고 나면 1031 으로 계속 텍스가 연장되었던 것이 그냥 소멸된다. 아니 내가 죽고 나면 재산 있으면 뭐하냐고 자식에게 좋은 일시키는 것이지…. 그 부동산 재산은 유산으로 줄때는 두 부부가 1,080만 불 금액까지는 유산세 없이 줄 수 있으니 자식에게는 정말 좋은 것이 된다.

그럼 내가 계속 이렇게 1031 으로 투자 하며 내게 좋은 것은 뭐가 있을까? 어떻게 그 돈들을 살아생전에 쓸 수 있냐고?

방법은 그 부동산 매물들을 재 융자하거나 equity 를 꺼내 쓸 수는 있다. 많이 down 해서 사시고 수입도 든든히 받쳐 주시면 언제든지 은행에서 그 부동산을 담보로 돈은 그런 식으로 꺼내 쓸 수는 있다.

문의 (703)975-4989
자이언트 부동산

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