미국 주택시장 다시 들썩... 연준 '적극적' 금리인상 가능성 진단 기준 되나

03/03/23

미국 주택시장이 다시 들썩거릴 징조를 보임에 따라 미국 중앙은행인 연방준비제도(연준)가 더 적극적으로 금리를 인상키로 결정할 경우 불황이 올 가능성이 있다고 영국 주간지 이코노미스트가 1일(현지시간) 보도했다.

이코노미스트는 미국에서 전통적으로 주택 거래가 활발한 봄 부동산 시장 동향이 올해 글로벌 경제전망을 가늠하는 가장 중요한 단일 요인이 될 수 있다며 이렇게 분석했다.

가능한 결과의 범위 중 한쪽 끝에는 불황이, 다른 쪽 끝에는 연착륙이 있다는 것이 이코노미스트의 설명이다.

미국 주택 시장은 전체 가치가 45조 달러(5경9천조 원)에 이를 정도로 규모가 크다. 하지만 이 시장의 중요성은 규모 자체보다는 금리 인상 와중에 경제가 어떻게 굴러갈지 보여 주는 전조가 된다는 점이 더욱 중요하다는 것이 이코노미스트의 지적이다.

금리 인상이 물가상승을 억제하면서도 성장을 저해하지 않을 정도로 충분히 이뤄졌는지, 금리 인상이 과도했는지, 아직 충분하지 않은지 연준이 판단하는 근거가 된다는 것이다.

지난달까지만 해도 금리 인상이 부동산 시장 안정에 효과를 내고 있다고 연준이 판단할 공산이 컸다는 게 이코노미스트의 관측이다. 연준이 정책금리를 인상하기 전부터 이미 주택담보대출업체들은 대출금리를 올리기 시작했다. 미국의 30년 상환 주택담보대출 고정금리는 2021년 말 3% 수준에서 작년 11월 7%를 넘어서서 20여년만에 최고 수준으로 올랐다. 당시 주택 구입 희망자들은 관망세를 유지했고 주택건설업체들은 신규 공사착수 물량을 줄였다. 주택 판매자들은 가격을 깎았다. 여기까지는 예측대로였다.

하지만 최근에는 주택시장이 예상보다 조기에 급격히 반등할 것이라는 조짐이 나타나면서, 금리 인상이 원하던 만큼 효과를 발휘하지 못하고 있다는 우려가 나온다. 올해 1월 신규 주택 판매 실적은 10개월만에 최대치를 기록했다. 주택건설업자들과 주택 구입 희망자들을 상대로 한 설문조사에서도 부동산 경기가 좋아질 것으로 자신하는 비율이 높아졌다.

미국 최대의 주택건설업체 중 하나인 테일러 모리슨의 셰릴 팔머 최고경영자(CEO)는 "주마다 모멘텀이 쌓여 가고 있는 것을 봐 왔다"고 설명했다.

이런 움직임에 대해서는 낙관론과 비관론이 함께 나온다.

낙관론의 근거는 미국 부동산 시장이 바닥을 쳤다는 점이다. 구매자들이 주택시장으로 돌아오고 있으나, 코로나 때처럼 광풍이 불지는 않고 있다. 이론상으로는 봄 주택시장이 괜찮다면 주택 가격이 안정되고 건설업자들이 건설을 재개하도록 함으로써 물가상승을 유발하지 않고서도 성장을 촉진하는 것이 가능하다.

비관론의 근거는 부동산 시장과 물가상승 경향 사이의 상호작용이 무시할 수 없을 정도로 강하다는 점이다. 만약 공급이 제한되는 주택시장에 구매자들이 돌아온다면 가격 상승이 뒤따르게 된다. 만약 부동산시장처럼 금리에 민감한 부문이 고금리 정책에 반응을 보이지 않는다면, 연준이 더 강한 조처를 해야 한다고 판단할 가능성이 있다.

이코노미스트는 "미국 그리고 세계에는 불행하게도, 비관론의 경우가 더 현실적인 것으로 보인다"고 관측했다.

이번 주택경기 반등에는 몇 가지 요인들이 있다. 최근 1년간 주택 판매가 부진했기 때문에 쌓인 수요가 있다. 현재 미국 주택시장에서는 현금을 주고 주택을 구입하는 부유층 주택 구매자들이 평상시보다 큰 몫을 차지하고 있다. 또 높은 주택대출 금리에 구매자들이 익숙해져 버린 효과도 있다. 작년 말 주택대출금리는 7%가 넘었으나 올해 1월에는 6%로 낮아졌다.

더욱 큰 영향을 준 것은 주택개발업체들이 구매자들의 금리 부담을 낮춰주기 위한 '바이다운'(buy-down) 인센티브를 적극적으로 도입하고 있다는 점이다.

'주택담보대출 바이다운'이란 주택개발업체 등 판매자와 주택담보대출업체 등이 주택 구매자에게 제공하는 일종의 할인 인센티브로, 대출 상환금 중 일부를 정해진 기간 동안 대신 납부해 줌으로써 구매자가 실제로 부담하는 이자 부담을 덜어 주는 것이다.

주택건설업체 풀티그룹은 완공 시점이 다가온 주택 일부에 대해 30년 상환 주택담보대출 고정금리를 단 4.25%로 책정했다. 또 다른 주택건설업체 톨 브러더스는 4.99% 금리를 제공하고 있다.

이코노미스트는 "이는 금융공학을 영리하게 활용한 사례"라고 설명했다.

작년에 제롬 파월 연준 의장은 부동산 시장에 "약간의 리셋(reset)"이 필요하다고 말했다.

최근 신규 주택의 주택담보대출 상환액은 미국 가구 평균 소득의 30%에 육박했는데, 이는 2010년대 평균의 거의 갑절에 해당한다.

주택담보대출 상환에 따른 부담이 코로나 시기 이전 수준으로 낮아지려면 소득이 증가하거나 주택담보대출 금리가 낮아지거나 주택 가격이 떨어져야만 한다. 세 현상 모두 일어나기 시작하긴 했으나 아직 갈 길이 멀다는 게 이코노미스트의 분석이다.

미국 전국주택건설업협회의 로버트 디츠는 최근 지표를 근거로 "가격이 하락하고 주택 투자에 상당 폭의 감소가 있었을 경우, 불황이 오지 않은 적이 없다"고 우려했다.

이코노미스트는 미국의 주택시장이 최근 반등했다가 다시 침체될 수도 있다며 "올봄 주택 판매 시즌에 많은 것이 달려 있다"고 관측했다.

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