양도 소득세를 면제 받으려면

— 07/16/23

많은 사람들이 잘못 알고 있는 것 중의 하나가 부동산 매매시 살 때와 팔 때의 시세의 차액의 수입을 세금내는 것을 피하려면 보통 많은 사람들이 알고 있는 것이 적어도 5년을 그 부동산을 소유하고 있었어야 하고 2년을 그 집에 본인이 살았어야 부동산 매매로 발생한 인컴을 면제받을 수 있다고 잘못 알고 있는 경우가 있다.

이것은 집주인이 그 집을 팔 때 클로징 한 날로부터 만 2년을 못 채우고 렌트를 줬을 경우에 해당되는 것이고, 만약 집 주인이 그 집을 팔아 클로징하는 날까지 그 집에 계속 2년을 살았으면 언제든지 팔면 아무리 집값 가치가 많이 상승했다 할지라도 한 사람당 25만불씩 면제받을 수 있어 부부가 되면 50만불까지 세금 면제받을 수 있다. 집주인이 그 집에 살면 굳이 5년을 안 기다리셔도 된다는 것이다.

여기에 날짜 기준은 파는 날짜, 클로징하는 날짜를 기준으로 계산하면 된다. 그래서 오랫동안 그 집에 살다가 그 집을 렌트로 주고 이사를 다른 곳으로 갈 때는 그 렌트 주는 집을 3년 안에 그 집을 팔 것인지 아니면 계속 렌탈 프로퍼티로 갖고 계실지 계산을 하고 렌트 만기일을 잘 정해야 한다.

만약 몇 년 후에 캐피탈 게인 택스를 면제 받고 싶어 팔 마음이 있으면 파는 데 시간이 걸리니 충분한 날짜들을 계산해서 렌트 만기가 적어도 5년에서 6개월 전에는 끝나게 해야 마음 편히 파는 집을 클로징 할 수 있다. 이럴 때 집주인이 5년에 2년 살아야 하는데 2년에서 하루라도 모자라면 그 혜택을 받을 수가 없기 때문이다.

많은 바이어들 가운데 공사하는데 자신 있는 사람들이 고칠만한 허름한 집을 사서 그 집에 살면서 멋지게 고쳐서 집을 2년후 에 내 놓고 팔면 그 부동산 시세 차액에 대한 세금 면제도 받고 그동안 들어간 공사비용과 부동산 커미션 등 살 때의 클로징 피와 팔 때의 클로징 코스트 등이 다 비용처리로 되니 고스란히 부동산 매매의 시세 차액을 인컴으로 가질 수 있다.

또 하나 사람들이 잘못 알고 있는 것은 캐피탈 게인 택스는 일생에 단 한번만 쓸 수 있다고 잘못 알고 있는 사람들도 꽤 있다. 매번 집을 사서 고치고 집주인이 그 집에 2년을 살고 후에 팔면 매번 이 혜택을 적용받을 수 있다. 일생동안 몇 번만 사용할 수 있다는 제재가 전혀 없다.

이건 다른 케이스인데 한 집에서 너무 오랫동안 살아서 부부가 젊었을 때 마련한 집에 검은 머리가 백발이 되도록 사시다 보면 어떨 땐 배우자가 먼저 세상을 떠날 수도 있다.

이럴 경우도 이 혜택을 적용 받으시려면 한분의 배우자가 떠나고 2년 안까지 이 집을 처분해야만 이 혜택을 볼 수 있다. 그 기간이 지나고 나면 먼저 세상을 떠나신 분의 25만불 세금 공제 혜택을 못 받을 수도 있으니 이점도 유의해야 한다.

부부 중에 한분이 먼저 세상을 떠났을 때는 2년 안에 집을 정리 하던지 아니면 부부의 이름으로 되어 있던 것을 퍼블릭 기록에 한사람의 이름으로 정리하던지 아니면 트러스트로 해두는 것도 좋다. 가끔 바이어 중에는 살려고 하는 집에서 한사람이 먼저 세상을 떠났다고 하면 별로 좋아 하지 않는 바이어들도 가끔 있다.

특히 중국 사람들 경우는 집 주소 넘버부터 미신적으로 믿고 따지는 바이어도 많기 때문이다. 물론 지금 같이 셀러의 마켓일 때는 물불 안 가리고 사지만 바이어 마켓일 때는 조금 팔리는데 걸림돌이 될 수도 있으니 셀러의 이름을 정리해 두는 것도 좋다.
이번엔 집을 부모로부터 선물로 받았다. 가끔 부모들이 자신들이 사시던 집을 재산을 정리한다고 자식에게 모기지가 없는 집들을 부동산 명의 이전으로 자식에게 기프트로 준다. 이때 자식들은 캐피탈 게인 택스를 면제받을 수 있는 제일 좋은 방법은 그 집에 직접 들어가서 살면서 2년 후에 팔면 고스란히 캐피탈 게인 택스 면제 혜택을 볼 수 있다.

손님 한분이 아직 살아계신 부모님에게 받은 부동산을 2년이 조금 안된 상태에서 처분하게 되었는데 자신 회계사가 부모에게서 거저로 받았으니 집 판 금액이 파는데 소요된 금액을 빼고는 다 세금을 내야 한다고 하니 깜짝 놀라 전화가 왔다.

기프트로 자식에게 집을 줄때는 부모님이 gift tax file을 IRS에 꼭 하시고, 그렇게 하면 부모가 자식에게 상속세 없이 줄 수 있는 최대 금액까지 계속 계산되어 지고 하니 미리 회계사에게 꼼꼼히 물어 보시고 일을 시작하시는 게 좋다.

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