셀러가 집을 팔 때 해야할 일

— 01/08/18

다음은 집을 팔 때 Seller가 직접 해야 하는 일들을 정리하여 본다.

1) 시세 알아보기: 셀러 스스로가 어느정도는 시세에 대한 감을 갖고 있는 것이 좋다. Open House도 다녀보고, 주위에 팔린 집들에 대한 정보도 비교해 볼 수 있다. 그렇지만, 셀러 스스로 정확하게 시세를 알아보는 것은 한계가 있다. 좋은 에이전트를 만나야 하는 가장 큰 이유 중의 하나다.

2) 부동산 에이전트 정하기:좋은 부동산 에이전트를 만나는 것이 성공적인 주택 판매를 위해 셀러가 해야 하는 가장 중요한 일이다. 셀러가 부동산 에이전트에게 독점 판매권을 주겠다는 약속으로 리스팅계약서에 싸인을 한다. 잘 읽어본 후 내용을 알고 서명해 주는 것이 순리이다. 리스팅 기간, 리스팅 가격, 커미션 을 결정하는 것이 리스팅 계약서의 가장 중요한 3가지 내용이다.

3) 주택 판매 전략 상의: Showing, 집 보여주기, 리스팅 가격, 오퍼 받는 방식, 집 수리 시점, 인센티브 등등에 대한 판매 전략을 리스팅 에이전트와 함께 상의 하는것도 셀러가 해야 할 일중의 하나다. 적절한 선에서 관심을 갖고 능동적인 대화를 통해 결정하는 것이 가장 바람직할 것이다.

4) 스테이징 (Staging)-집 단장, 청소: 꼭 전문 스테이징까지는 아니더라도, 집 팔 때 이쁘게 꾸미는 것 아주 중요하다. 최소한 대청소 정도는 꼭 한번 해야 한다. 집을 팔면서 셀러가 가장 적극적으로 관심을 갖고 노력을 해야 하는 일이다. 경험 많은 에이전트의 도움이 꼭 필요한 작업이다.

5) 일반적으로 (=계약 성사) 전에 할 수도 있고 계약기간중에 도 할수도 있는 일들이 있다: Termite Inspection and Work (터마이트 소탕 작업) Maryland 와 Virginia 에서는 집을 팔때, 관례적으로 셀러가 Termite Work를 하고 집을 팔게 되어 있다. 콘도같은 경우는 보통 수백불선이지만, 크고 오래된 대저택은 몇천/몇만불까지도 들어갈 수 있다. 상황에 따라서 바이어를 찾기 전에 할 수도 있고 찾은 후에 할 수도 있다. Termite 문제가 심하고 비용이 많이 들어가야 하는 경우에는, 셀러가 적극적으로 신경을 쓰는 것이 좋다. 만약 처치를 안하고 팔을경우 Home Inspection 에서 꼭 문제가 된다. 간단한 처치로 마무리 될 때는 smooth 하게 넘어갈수도 있지만, 많은 돈을 들여서 고쳐주어야 할 때가 있다. Buyer와 협상을 하여야하며, 협상이 안 이루어질때 Buyer 측에서 탐탁치 않으면 계약 파기를 요구할수도 있으며, 또 셀러는 셀러대로 고치는 비용이 너무 많이 들어 부담스러워 차라리 계약파기를 행하여야 하는 유쾌하지 못한 상황을 접하기도 한다. 터마이트는 집을 사고 팔때 그냥 소홀히 넘길수있는 사소한 사항이 아니다.

6) Retrofitting (현재 시점에 맞게 집을 고치는 것): Smoke Detector, Water Heater Strapping, HVAC 그리고 Gas Shutoff Valve, Low Flow Toilet/Showerhead 등. 이와 같이 Retrofitting 하여야할것들을 그지역 규정에 따라한다. Smoke Detector정도는셀러가 직접 할수도 있지만, 전문성이 필요한품목들은 전문가에게 맡기는것이 안전규정상좋다. 이런것들은 계약 들어가기 전에 할 수도 있고 후에 할 수도 있다. 비용은 수백불에서 많으면 천불 안팎.

7) Disclosure 작성/주문 (셀러가 바이어에게 집에 대한 여러가지 정보를 알려주는 문서들):Disclosure 해야 할 것들이 꽤 많다. 어떤 것들은 바이어를 찾기 전에 셀러가 미리 작성해 놓을 수 있는 것도 있고, 판매계약을 시작한 후 각기 다른 기관들을 통해서 주문해야 하는 것들도 있다. Disclosure등의 서류 작업은 셀러가 부동산 에이전트를 고용해야 할 가장 큰 이유중의 하나다. 좋은 부동산 에이전트라면 모든 것을 알아서 가이드해 줄 것이다. 에이전트가 이러한 서류 작업을 제대로 하고 있는지 아닌지, 문제가 생기기 전까지는 셀러의 입장에서는 알 방법이 없기 때문이다.

8) Showing (집 보여주기/집 비워주기):보통 Open House, Showing, Inspection, Final Walk-Through를 할때는 셀러가 집을 비워 주는 것이 관례다. 그에 따르는 불편은 어느정도 감수해야 한다. 안전과 Privacy를 최소한 타협하는 선에서, 가능한한 바이어들이 쉽고 편하게 집을 볼 수 있도록 배려해 주는 것이 좋다. 개인적인 귀중품들은 보이지 않는곳에 두는것이 상식이다.

9) Offer, Counter-Offer, Acceptance:바이어가 Offer를 보내면, 바로 Accept할 것인지, Counter-Offer를 보낼 것인지 결정해야 한다. 여러개의 Offer가 함께 들어오면, 결정 단계가 상당히 복잡하고 어려워질 수 있다. 리스팅 에이전트의 의견이 많이 참작되는 편이지만, 최종 결정은 셀러의 몫이다. 이것 역시 노련하고 치밀한 에이전트의 도움이 꼭 필요한 부분이다.

10) 계약기간중에 해야 할 일 :Settlement 회사에서 요구하는 관련 서류 확인, 서명하기 부동산 매매 계약서의 중요한 Withholding에 관한 서류등 셀러가 서명해야 할 서류들이 여러가지가 있다. 계약을 맺고 바로 계약서가 settlement 회사에 전달되면, 보통 수일 안에 준비된다.

11) 수리 요청에 대한 답변: 바이어가 Inspection결과를 바탕으로 보내 온 수리 요청에 답변을 해 주어야 한다. 리스팅 에이전트와 머리를 맞대고 상의하고 전략적인 대응을 해야 하는 가장 큰 관문중의 하나이다. 여기서 거의 대부분의 셀러들이 스트레스를 많이 받는다. 바이어들이 생각지 않은 것들까지도 집어 내어 문제를 삼고 고쳐주기를 원하기 때문이다. 하지만 그 똑같은 셀러가 돌아서서 집 살 때는 또 똑같이 요구하는 사례들을 본다 부동산흥정은 그리 냉정하고 쉬운것이 아니다.

12) 감정, 융자 등의 진행 사항 지켜보기: 에이전트를 통해서 감정은 잘 나왔는지, 바이어가 융자 진행은 잘 되어 가고 있는지 등에 대해서 관심을 가지고 지켜 보아야한다. 일을 제대로 하는 에이전트라면 물어보지 않아도 간간히 진행 상황 알려 줄 것이다.

13) Contingency Removal 요구 (조건부 계약 조항 제거):Contingency (컨틴전시): 조건부 보호 조항. 처음 셀러와 바이어가 매매 계약을 맺을 때, 무조건 집을 사고 팔겠다는 약속을 하는 것이 아니다. 집의 상태등을 확인해 보고, 융자 준비등을 하다가 문제가 있으면 정해진 기간안에 계약을 파기 할수 있는 조건부 보호 조항을 집어 넣는데, 이것을 Contingency라고 한다. Inspection Contingency, Loan Contingency등이 가장 대표적이다. 하지만, 이러한 Contingency를 끝까지 가지고 가는 것은 아니다. Contingency 기간은 보통 3주 안팎으로, 계약서에 명기하지만 경우에 따라서 셀러, 바이어 동의하에 바꿀 수 있다. Contingency 기간이 만료되면 바이어는 Contingency를 없애야 한다. 바이어가 Contingency를 없앤후에는 어떤 이유에서든 계약을 끝내지 못하면, 계약금을 돌려 받지 못할 수 있다. Contingency기간이 만료되어서, 셀러가 Contingency Removal을 바이어에게 요구했을 때, 바이어가 이행하지 않으면, 셀러쪽에서 정당하게 계약을 파기 할 수 있다. 이런 경우 바이어 잘못인 경우이므로, 계약금은 바이어에게 돌려줄 의무가 없다. 상황이 애매할 때는 신중한 협상과 치밀한 전략이 필요한 과정이 될수도 있다. 노련한 에이전트의 도움이 필요한 절차중의 하나다.

14) Contract(계약기간) 끝나기 며칠 전: Final Walk-Thru 준비 (집 상태 최종 점검) 계약기간 끝나기 며칠 전, 바이어가 집의 상태를 최종적으로 점검해 보는 것을 Final Walk-Thru라고 부른다. 셀러는 혹시라도 필요없는 문제가 제기되지 않도록 집 전체를 미리 둘러본다. Final Walk-Thru 때, 셀러는 자리를 비켜주는 것이 좋다.

15) Wiring Instruction: 집을 팔고 남은 돈을 어떻게 받을 것인지 Settlement 회사에게 미리 알려 주어야 한다.

16) 바이어에게 열쇠 및 필요한 정보 전달: 보통 리스팅 에이전트를 통해서 열쇠 등과 바이어가 집에 대해서 꼭 알아야 할만한 정보들을 전달한다.

17) Closing Statement 확인: 계약 기간 중 발생한 모든 비용을 나열한 목록을Closing Statement라고 한다. 혹시 실수는 없는지, 과대하게 부과한 항목은 없는지 리스팅 에이전트의 도움을 받아 확인 해 볼 수 있다. 나중에 세금 보고하는데 써야 하므로 잘 보관해야 한다.

18) 리스팅 에이전트 격려: 리스팅 에이전트가 일을 열심히 잘 했다면, 수고했고 고마웠다는 말 한마디 정도 해 주면 정말 좋아할 것이다.

19) 이사 : 바이어와 시간을 맞추어야 하기 때문에, 이사 수주전부터 리스팅 에이전트를 통해서 바이어측과 분명하게 의사소통하고 날짜를 맞추는 것이 중요하다.

보다 상세한 정보를 원하시면..

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